Заключение договора участия в долевом строительстве
Заключению договора долевого строительства должно предшествовать три обязательных действия застройщика:
- 1. получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство;
- 2. размещение проектной декларации в средствах массовой информации;
- 3. государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке Разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение заказчиком обязанности информирования потенциальных инвесторов о планируемом строительстве. Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории. Указанные требования позволяют избежать ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации. Введение проектной декларации гарантирует завершение практики привлечения денежных средств на этапе, когда не ясно, будет вестись строительство или нет.
При нарушении установленных условий гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Удвоенная сумма процентов рассчитывается исходя из существующей в месте жительства гражданина учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании суммы в судебном порядке суд может удовлетворить требование гражданина, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Только после выполнения вышеперечисленных первых трех условий застройщик согласно ст. 3 Закона вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.