Что такое долевое строительство?
Долевое строительство - система отношений между застройщиком и дольщиками (участниками долевого строительства), включающая в себя финансовые и юридические аспекты. Цель долевого строительства создание нового жилого объекта.
С финансовой точки зрения долевое строительство это система, позволяющая застройщикам привлекать денежные средства для ведения строительства домов, а дольщикам приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье, по сравнению со вторичным рынком недвижимости.
В долевом строительстве участвует большое количество различных организаций, государственных органов и граждан. Но основными сторонами долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства. Участник долевого строительства, это как раз тот, кто собирается приобрести квартиру финансируя строительство дома застройщиком.
Несколько сотен человек «скидываются» на строительство дома, разделяя, таким образом финансовые затраты друг с другом, а застройщики на эти деньги строят дом.
Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а так же ряд процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него.
Эти процедуры направлены на защиту, прежде всего, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. При знании этих процедур и правильном их проведении риск потери денежных средств сводится к минимуму.
С точки зрения закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.
На что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства?
В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.
Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.